CONDOMÍNIO

Condomínio - Ocorre o condomínio quando uma coisa é propriedade de mais de uma pessoa. Quando os direitos elementares do proprietário pertencerem a mais de um titular existirá o condomínio ou domínio comum de um bem.

Como se explica o condomínio diante do princípio da exclusividade em que uma coisa não pode pertencer a mais de uma pessoa ao mesmo tempo?

O Código Civil resolve a questão dizendo que cada condômino tem o direito sobre toda a coisa (direitos totais), mas cada um deve respeitar a parte ideal dos outros, pois é proprietário também, mas somente de uma parte ideal. Portanto, não há conflito com o princípio da exclusividade, pois se entende que o direito de propriedade é um só e incide sobre as partes ideais de cada condômino. Perante terceiros cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo.

Tipos de condomínio

Quanto à origem

• Convencional - originada da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem;
• Eventual - resulta da vontade de terceiro, ou seja, do doador ou testador, ao efetuar uma liberalidade a várias pessoas;
• Legal ou forçado - imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas muros e valas (art. 642).

Quanto o objeto

• Universal - quando abrangem todos os bens, inclusive frutos e rendimentos como na comunhão hereditária;
• Singular - incidente sobre coisa determinada (muro divisório, por exemplo).

Quanto à forma

• Pro diviso - apesar da comunhão de direitos, há mera aparência de condomínio, porque cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da porção ocupada;
• Pro indiviso - não havendo a localização em partes certas e determinadas a comunhão é de direito e de fato, sem divisão de partes;
• Transitório – convencional ou eventual que podem ser extintos a qualquer tempo pela vontade de qualquer condômino;
• Permanente - é o legal que perdura enquanto persistir a situação que o determinou (paredes divisórias, por exemplo).

Regras de uso do condomínio art. 623

I - usar livremente da coisa, respeitando o direito dos outros;

Outros dispositivos do CC sobre essa regra:

Art. 628 - consentimento dos outros para alterar coisa comum;

Art. 627 - responde pelos frutos que percebeu (aluguel) ou dano que tenha causado;

Art. 633 - não pode sem consentimento dar a posse a outrem;

Art. 634 - pode defender sua posse contra outrem através de ações possessórias.

II - reivindicar a coisa de terceiro (cada condômino tem esse direito);

Ver art. 1580 § único que trata da herança para mais de uma pessoa até que se faça a partilha a coisa é comum e qualquer deles pode entrar com ação possessória;

Como o direito de reivindicar só é conferido ao proprietário, o condômino só ode propor ação reivindicatória contra terceiro e não contra outro condômino, porque este também é proprietário e oporia direito igual. Contra outro condômino só cabe ação possessória.

III - gravar ou alienar a coisa comum;

Se tiver um bem em condomínio pode alienar (vender) a coisa, mas primeiro deve oferecer aos demais condôminos pelo direito de preferência ou preempção, que se não respeitado o condômino interessado deposita a quantia e pede o imóvel (1139).

No caso de gravar (hipotecar), pode, malgrado o disposto no art. 757, a jurisprudência tem dispensado a concordância dos demais comunheiros para ser gravada parte ideal de um dos condôminos, mesmo em coisa indivisível, por não implicar, ainda que indiretamente, qualquer prejuízo para os demais consortes e por prevalecer a regra do art. 623, III que é específica.

Pelo art, 757, só pode gravar sua parte se for divisível, se for todo o bem só com consentimento dos demais consortes.

Despesas condominiais - deve-se analisar a posição de cada condômino em relação a sua quota para eventuais despesas.

Diferença entre sociedade e condomínio

Sociedade - é um contrato pelo qual duas ou mais pessoas mutuamente se obrigam a combinar seus esforços ou bens para lograr fins comuns. A essência do contrato de sociedade é, portanto, a comunhão de interesses reinante entre os sócios, objetivando um fim comum.

Condomínio - vem a ser a comunhão de várias pessoas sobre o direito de propriedade. Ocorre o condomínio quando uma coisa é propriedade de mais de uma pessoa, quando os direitos elementares do proprietário pertencerem a mais de um titular existirá o condomínio ou domínio comum de um bem.

Extinção do condomínio – o CC possibilita a extinção do condomínio a qualquer tempo (art. 629). Pode estipular prazo para a coisa ser indivisa, mas regra geral a qualquer tempo pode fazer a divisão se a coisa for divisível. A divisão é meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível e pode ser feita:

• Amigavelmente - por escritura pública, condôminos maiores e capazes; se um deles for menor, ou se não houver acordo, será necessária a divisão judicial, pq o art. 641 do CC determina que se apliquem, nos casos omissos, à divisão do condomínio as regras da partilha e da herança (art. 1772 e seguintes);
• Judicialmente - quando não há acordo ou um dos condôminos for menor entra com ação de divisão. Ver art. 1774 - divisão judicial;

A ação de divisão é imprescritível podendo ser ajuizada a qualquer tempo. O art. 631 diz que: “a divisão entre condôminos é simplesmente declaratória e não atributiva da propriedade. Esta, porém, entretanto, poderá ser julgada preliminarmente no mesmo processo”.

Se os condôminos já eram proprietários, a divisão apenas declara e localiza a parte de cada um. A sentença retroage, pois, à data do início da comunhão, produzindo efeitos “ex tunc”.

Se a coisa é indivisível, o condomínio poderá extinguir-se pela venda da coisa comum. Ex: apto de cozinha e quarto é indivisível e os condôminos brigam, tem duas soluções: amigavelmente dividem ou vendem a coisa e dividem o dinheiro; não cabe ação de divisão, então entra com ação para venda com base no art. 1104 CPC e art. 632 CC.

O condomínio do CC permite que cada condômino isoladamente entre com ações possessórias e reivindicatórias (contra terceiro), pode também alienar (direito de preferência) e gravar sua parte ideal ou o todo (com consentimento).

Condomínio de prédios - coexistem dois tipos de propriedade: comum sobre os elevadores e exclusiva sobre a unidade.

Condômino pode usucapir a parte de outro? A jurisprudência tem aceitado se um deles teve a posse do todo por 20 anos e preenchidos os requisitos.

 

Valdirene Laginski

Advogada do escritório Pacheco Neto Sanden e Teisseire Advogados, com atuação nas áreas cível e trabalhista.

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