O usucapião urbano ou constitucional está regulado no artigo 183 e parágrafos da Constituição Federal de 1988, agora também inserido na redação do artigo 1.240 do Novo Código Civil, e nos artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil.

O usucapião é uma forma de adquirir o domínio de uma propriedade pelo decurso de tempo exigido pela lei. É modo originário de aquisição de propriedade, sendo um instrumento legal e eficaz de acesso do mero possuidor à propriedade da terra que ocupa sem oposição do proprietário. 

Segundo disposição do “caput” do artigo 183, supra mencionado, e art. 1.240 do Novo Código Civil, “aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

Portanto, para se caracterizar o usucapião urbano ou constitucional, os pressupostos legais exigidos são: a) não possuir o terreno usucapiendo mais duzentos e cinqüenta metros quadrados; b) achar-se o possuidor na sua posse mansa e pacificamente; c) tempo mínimo de cinco anos ininterruptos, utilizando-o para sua moradia e a de seus familiares e; d) nãoser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

Satisfeitos os pressupostos apontados, poderá o interessado ver consolidado em seu favor o domínio do terreno. Presentes todas os requisitos e condições exigidos, independentemente da vontade do proprietário do imóvel, o mesmo deverá sair do seu patrimônio e passar para o do possuidor de boa-fé. O ordenamento jurídico brasileiro ao regular o instituto do usucapião, mostra a preocupação do ente estatal sobre o social.

Desta forma, aquele que detém a posse de uma propriedade por um mínimo de cinco anos ininterruptos sem oposição do proprietário, tem direito a que se lhe atribua o domínio da propriedade.

Sob o aspecto jurídico, uma questão importante para o processo de usucapião é requerer na petição inicial que todos os confrontantes sejam intimados pessoalmente por meio de mandado e, caso os confrontantes sejam desconhecidos, sejam intimados por edital.

Mas em relação aos confrontantes, sendo todos eles conhecidos, ainda se faz necessário publicar edital? Num primeiro momento parece desnecessário publicar edital se já se tem o conhecimento de quem são todos os confrontantes da área usucapienda. Porém, importante observar que os atuais confrontantes, residentes ou não nas áreas circundantes podem não ser os verdadeiros proprietários dos imóveis, e, nesse caso, haverá terceiros interessados.

Desta forma, por medida de segurança e para dar conhecimento a eventuais terceiros interessados deve-se fazer publicar o edital, até porque, se um dos confrontantes não for citado ou a citação se der de forma defeituosa, o processo será nulo a partir da citação, o que poderá causar um retardamento indesejável para o interessado.

Ademais disso, o artigo 942 é claro ao dispor que o autor deve, na petição inicial, além do pedido individualizando o imóvel (juntar a planta do imóvel), requerer a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados.

Retornando ao aspecto social, vale ressaltar que se o possuidor vem ocupando o imóvel sem oposição dos interessados, resta evidente o desinteresse do proprietário pela terra, que muitas vezes a deixa abandonada quando tanta gente luta desesperadamente por ela. Nesse contexto podemos citar como exemplo o avanço indiscriminado das invasões de terras que vêm ocorrendo por todo o país por aqueles que buscam um pequeno pedaço de chão para garantir a sua sobrevivência.

Neste contexto, importante fazer prevalecer o interesse da coletividade em detrimento do interesse meramente individual. Até porque, a Carta Magna, em seu artigo 5º, inciso XXIII, subordina o direito de propriedade e o modo de seu exercício a uma função estritamente social.

E a função social da propriedade é o instrumento através do qual uma sociedade organizada reconhece a propriedade privada dos bens e procura tirar adequadas vantagens do uso destes bens. Celso Ribeiro Bastos diz que no direito de propriedade “deve haver uma perfeita sintonia entre fruição individual do bem e o atingimento da sua função social”. Portanto, função social é a utilização correta e econômica da terra de forma a atingir o bem-estar social da coletividade, mediante o aumento da produtividade e a promoção da justiça social.

Jurisprudência:

CITAÇÃO - Expedição de ofícios ao TRE e a DRF visando esgotamento das diligências para localização dos réus em ação de usucapião - Admissibilidade - Mandado citatório extraído com base em endereços velhos - Efetuação da citação por edital apenas na hipótese de ignorado ou incerto o paradeiro do réu por afirmação do autor ou de oficial de justiça, após esgotadas todas as tentativas - Recurso provido. (Relator: Euclides de Oliveira - Agravo de Instrumento 141.043-1 - São Paulo - 26.02.91)

Ementa: usucapião especial - citação por edital - inobservância do artigo 232, III, do Código de Processo Civil - nulidade (Art. 247, CPC) - agravo retido provido para proclamá-la. A citação é ato de extremo relevo para a validade e eficácia do processo, e o rigor formal que se lhe exige não comporta qualquer transigência; alegada - e comprovada - nulidade por inobservância de formalidade essencial, cumpre proclamá-la, porque em razão da importância fundamental do ato citatório, consagrada, com ênfase, pelo novo Código de Processo Civil, as formalidades e cautelas previstas para a citação tem o cunho e a marca da indeclinabilidade, sendo insanável a nulidade resultante de sua inobservância ou infringência." (JOSÉ FREDERICO MARQUES, MANUAL, 1/336).

"Usucapião. Falta de citação de confinante e daquele em cujo nome estiver transcrito o imóvel usucapiendo. Nulidade absoluta. "Constitui nulidade absoluta, e, portanto insuprível, a falta de citação de confinante e daquele em cujo nome estiver transcrito o imóvel usucapiendo." (RT- 582/214).